부동산 경매 임대차 보호법 임차인 권리

두 번째 시간으로 돌아온 부동산 경매입니다. 이 글을 읽으시면 부동산 경매에 한 발자국 더 다가가는 시간이 되실 겁니다. 지금부터 임대차 보호법 임차인 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

임대차 보호법 임차인 권리

 

임대차 보호법이란?

 

임대차 보호법은 주택 임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법으로 나뉩니다. 여기에서는 주택 임대차 보호법으로 알아보도록 하겠습니다. 임대차 보호법은 시행일이 2020년 12월 10일에 개정되었습니다. 임대차 보호법에서 임차인의 권리는 크게 대항력, 우선변제권, 보증금요구가 있을수 있습니다.

 

임대차 보호법 임차인 권리

 

대항력이란?

낙찰자가 찾아와서 나가라고 할 경우 안 나가고 계속 살 수 있는 권리 나 보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리가 있습니다. 하지만 이 경우는 대항력이 있을 수도 있고, 없을 수도 있습니다.  임차인은 집을 빌리고 입주하면서 전입을 하게 되면 그때부터 임차인이 됩니다. 임대차 보호법이 규정하는 법적 지위를 갖는 임차인을 뜻합니다. 임대차 보호법에 의거 제 3조 (대항력 등) 1번에 나온 내용을 보면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.라고 나와 있습니다. 전입을 하지 않고, 단순히 전월세 계약을 하고 보증금을 지급하고 살다보면 법적인 보호를 받을 수 없습니다.

 

 

경매 권리분석 시작은 말소기준권리라고 했습니다. 말소기준권리보다 빠르면 선순위고 늦으면 후순위 가 됩니다.

말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인이고 말소기준권리보다 늦게 전입 했으면 후순위 임차인이 됩니다. 그렇게 되면 선순위 임차인은 대항력이 있고 후순위 임차인은 대항력이 없습니다. 예를 들어 임차인이 들어간 후에 은행에 대출을 했다고 하면 저당권이 생기는 것을 신경 쓸 필요가 없어지고 임차인이 들어가기 전에 은행에 대출을 해서 저당권이 잡히면 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 나가라고 하면 대항하지도 못하고 나가야 한다는 겁니다.

 

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우선변제권이란?

보증금을 받을 권리라고 낙찰 대금 중에 보증금에 해당하는 금액만큼 돌려받을수 있는 권리입니다. 우선 변제권은 임차인보다 후순위 채권자에 비해서 먼저 보증금을 받을 권리를 말합니다. 대항력과 마찬가지로 임차인에게 우선변제권이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 임차인이 보증금을 받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 확정일자란 이사하고 전입 신고할 때 전월세계약서에 받는 빨간색 날짜 도장입니다. 임대차 보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 조항에 의해서 임차인이 확정일자를 받으면 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 하지만 확정일자가 있다고 해서 보증금을 받을 수 있는 건 아닙니다. 보증금 요구를 해야 순서를 따지고 그 순서에 따라서 보증금을 일부나 전부를 받을 수 있습니다.

 

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보증금 요구란?

임차인은 보증금 요구를 할수 있는데 우선 변제권이 있어도 보증금 요구를 안 하면 보증금 지급에서 제외됩니다. 임차인이 보증금을 받기 위해서는 전입신고 + 확정일자 + 보증금요구 이 3가지를 전부 해야 합니다. 셋 중에 하나라도 없으면 보증금을 받을수 없습니다. 보증금 요구는 보증금요구 마감일 전까지 해야 합니다. 그 날짜를 넘기면 보증금요구를 받지 않습니다. 법원에서도 경매일정을 진행해야 하는데 날짜를 꼭 지켜야 하겠지요. 보증금 요구를 할 때 법원에 제출해야 하는 서류가 있습니다. 주민등록등본과 임대차계약서는 필수로 들어갑니다.

 

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