티스토리 뷰
부동산 경매에 대해 요즘 공부하고 있습니다. 이 글을 기록함과 동시에 공부도 같이 할 수 있게 잘 작성해보고자 합니다. 지금부터 같이 시작해 보도록 하겠습니다.
목차
부동산 경매 권리 분석 알아보기
권리분석의 시작
감정가와 최저가
감정가는 경매 물건이 법원에 접수를 하게되면 법원에서는 그 물건의 가격을 매기는데 그게 감정가 라고 합니다. 감정가는 경매를 시작하는 출발 가격입니다. 감정가를 기준으로 보면 안 되고 시세랑 같을 수도 적을 수도 높을 수도 있으니까 감정가를 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
최저가는 입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선입니다. 입찰가를 쓸 때 최저가보다 높게 써야 되는 겁니다. 최저가보다 낮은 금액을 쓰고 싶다면 유찰되기만을 기다려야 하는데요. 여기에서 유찰이란 아무도 입찰하지 않는 경우를 말합니다. 입찰에 응한 사람이 없으면 최저가를 낮추게 됩니다. 최저가가 비싸다는 뜻이니까요.
소멸과 인수
경매 권리분석의 핵심은 미회수 채권을 누가 책임지는지 파악하는 데 있습니다. 그렇게 채무자가 책임지는 것을 소멸, 낙찰자가 책임지는 것은 인수라고 합니다. 은행 대출 또한 소멸됩니다. 왜 소멸될까요? 임차인이 있느냐 없느냐 에 따라 소멸되는 권리가 될 수도 있고 안될 수도 있습니다. 예를 들어 감정가가 1억 인 집이 나왔습니다. 최저가도 1억으로 권리분석을 해보면 은행 빚이 저당권 1억으로 잡혀있으면 소멸되며, 임차인이 없으면 인수/소멸 따질 필요가 없어집니다. 그러면 임차인 없고, 은행 빚 1억이 있는 집인데 은행빚은 소멸되기 때문에 낙찰자가 신경 쓰지 않아도 된다는 겁니다. 밑에 나오겠지만 말소는 소멸이라고도 부릅니다.
등기부등본과 말소기준권리
부동산에 대한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재하게 됩니다. 채무관계, 권리관계 등 해당 부동산의 등기부등본에 적어 놓습니다. 그래서 부동산 경매 권리분석은 등기부등본 보는 것부터 시작하게 됩니다.
등기부등본에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚) 등이 있습니다. 말소기준권리 또한 등기에 기록되는 권리 중에 하나로, 등기에 기록되는 여러 권리 중 모두 정리(말소)하는 권리를 뜻합니다.
등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다. 해당 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 등기소(인터넷등기소 등)에서 열람 신청이 가능합니다. 등기에 권리를 등재할 때 등재되는 시간도 함께 기록됩니다. 모든 등기권리는 시간순으로 나열이 된다는 건데요. 먼저 기록되는 권리가 나중에 등재되는 권리보다 훨씬 유리한데요. 경매에서 배당을 받더라도 앞선 권리가 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 뒷 순서에 있는 채권(권리)은 배당 금액이 없어서 못 받을 수도 있습니다. 등기부등본에서 먼저 나온 권리는 선순위, 나중에 온 권리는 후순위라고 합니다. 민사집행법 91조 제2항에 보면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다라고 나와있습니다. 제3항에서는 저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸된다라고 나와있습니다.
저당권 외에 가압류도 말소기준권리에 해당되는데요. 저당권과 똑같은 효과를 내는 가압류는 자동소멸되며, 가압류 이하 모든 후순위 권리는 법원에서 모두 소멸됩니다.
경매물건이 나오는 이유?
경매에 부동산이 나오는 이유는 빚이 있는데 그 빚이 가지고 있는 집보다 더 많이 쌓이는 경우 집주인(소유자)은 집을 포기하게 됩니다. 빚이 집값을 넘어가게 되면, 팔 수가 없어지고, 임차인이 보증금을 돌려달라고 해도 돌려줄 수 있는 여건이 되지 못합니다. 채권자(돈 빌려준 사람)는 집주인이 집을 팔아서 빚을 갚아 주기를 원하지만 안될 경우 강제매각을 행하게 됩니다. 집주인 의사와는 관계없이 강제로 매각한다는 뜻입니다. 이런 게 바로 경매입니다. 채권자의 강제 매각을 통해서 2억에 집이 팔렸다고 가정해서 팔리는 것이 낙찰이라고 합니다. 낙찰된 금액 2억을 가지고 채권자들이 나눠 갖게 되면 그것은 배당이라고 합니다. 낙찰가격 (집값)이 2억인데 빚은 2억을 훨씬 넘습니다. 그럴 경우 채권자 중에 누군가는 받을 수 없는 거죠. 그걸 중재하기 위해 법원이 나섭니다.